집을 팔고 싶어도 ‘실거주 의무’라는 족쇄에 묶여 계셨던 다주택자분들에게 최근 정부의 유예 방침은 가뭄의 단비 같았습니다. 하지만 현장의 분위기는 싸늘합니다. 구청에서 “요건 미달”이라며 허가를 내주지 않고 있기 때문입니다.
매수인을 어렵게 구하고 잔금 날짜까지 잡았는데, 구청의 불허 통보 한 장에 모든 계획이 무너지는 위기 상황. 지금 여러분이 처한 현실일 수 있습니다. 무엇이 문제일까요?
1. 실거주 의무 유예의 핵심, ‘2026년 2월 12일’의 함정
정부의 이번 대책 핵심은 ‘세입자가 있는 집을 매도할 때, 임대차 계약 종료 시까지 매수자의 실거주 의무를 미뤄주겠다’는 것입니다. 하지만 여기에는 강력한 단서 조항이 붙습니다.
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핵심 요건: 임대차 계약의 효력 발생 시점이 2026년 2월 12일 이전이어야 함.
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지자체 해석: 계약서 작성일이 아니라, 실제 임대차 기간이 시작되는 날(또는 갱신 효력 발생일)을 기준으로 엄격하게 적용 중입니다.
따라서 2월 12일 이후에 임대차 기간이 시작되는 아파트라면, 아무리 그전에 계약서를 썼어도 실거주 유예 혜택을 받을 수 없습니다. 매수인은 무조건 4개월 내에 입주해야 하며, 이를 어길 시 토지거래허가 자체가 나오지 않습니다.
2. [실전 사례] 광진구 A 아파트, 3일 차이로 0억대 계약 파기
사례를 각색하여 설명해 드립니다. 실제 광진구 구청 관계자들도 “이런 경우가 너무 많아 안타깝다”고 입을 모으는 상황이죠.
상황: 다주택자 B씨는 세입자와 2025년 12월에 임대차 갱신 계약서를 미리 작성했습니다.
문제: 갱신된 계약의 실제 시작일이 2026년 2월 15일이었습니다.
결과: B씨는 “대책 발표 전에 계약했으니 괜찮겠지”라며 매도 계약을 체결했지만, 구청은 “효력 발생일이 2월 12일 이후”라는 이유로 토지거래허가를 거절했습니다. 결국 B씨는 매수인에게 계약금을 돌려주고 매도를 포기해야 했습니다.
이처럼 ‘계약서 작성일’과 ‘임대차 시작일’의 괴리를 간과하면 퇴로가 완전히 차단됩니다. 특히 5월 9일까지 한시적으로 적용되는 양도세 중과 유예 혜택을 노리시는 분들이라면 시간이 더욱 촉박합니다.
3. 실거주 유예 가능 여부 즉시 체크리스트
현재 본인의 매물이 유예 대상인지 아래 표를 통해 즉시 확인해 보세요.
| 구분 | 적용 대상 (YES) | 불허 대상 (NO) |
| 임대차 효력 발생일 | 2026년 2월 12일 이전 | 2026년 2월 13일 이후 |
| 매수자 실거주 시점 | 기존 임대차 종료 직후 | 계약 후 4개월 이내 (강제) |
| 양도세 중과 유예 | 2026년 5월 9일까지 신청 시 | 기한 도과 시 중과 적용 |
| 핵심 증빙 서류 | 확정일자부 임대차 계약서 | 단순 가계약서 및 구두 합의 |
4. 지금 당장 실행해야 할 전략
시간이 없습니다. 5월 9일 양도세 중과 유예 마감 전까지 안전하게 거래를 마치려면 다음 단계를 따르셔야 합니다.
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임대차 계약서 재확인: 임대차 시작일이 2월 12일 이전인지 ‘날짜’를 픽셀 단위로 확인하십시오.
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구청 사전 컨설팅: 계약서 작성 전, 관할 구청 지적과에 임대차 계약서 사본을 들고 가 실거주 유예가 가능한지 확답을 받으셔야 합니다.
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특약 사항 삽입: 매매 계약 시 “토지거래허가 불허 시 본 계약은 무효로 하고 배액 배상 없이 계약금을 반환한다”는 조건을 반드시 넣으세요.
단 며칠의 차이가 수억 원의 세금과 계약 파기 리스크를 결정짓습니다. 지금 바로 임대차 계약서를 펼쳐보시기 바랍니다.
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