전세 9년 법안이 발의되며 부동산 시장이 요동치고 있습니다. 최대 9년 거주가 가능해지는 전세 9년 법안은 임차인의 안정성을 높이는 대신 전세 매물 급감과 보증금 폭등을 초래할 수 있다는 우려가 큽니다. 집주인과 세입자 모두에게 미칠 영향을 전문가 분석과 함께 꼼꼼히 정리했습니다.
1.법안 주요 내용: ‘2+2’에서 ‘3+3+3’으로 확대
이번 개정안의 핵심은 계약갱신청구권 확대다.
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현행: 계약 2년 + 갱신 1회(2년) → 최대 4년 거주 보장(2+2)
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개정안: 계약 3년 + 갱신 2회(각 3년) → 최대 9년 거주 보장(3+3+3)
이 변화는 단순한 기간 연장이 아니다. 임대차 시장 구조 자체를 근본적으로 바꾸는 변화다.
📊 아래 표는 현행 제도와 개정안의 비교다.
| 항목 | 현행 제도(2+2) | 개정안(3+3+3) |
|---|---|---|
| 최초 계약기간 | 2년 | 3년 |
| 갱신 가능 횟수 | 1회 | 2회 |
| 총 거주 가능 기간 | 4년 | 9년 |
| 임대료 증액 상한 | 5% | 5% (동일) |
| 예상 최대 인상률 | 약 10.25% | 약 10.25% |
2.임대인 반발, 9년 묶이면 전세 안 준다?
법안이 공개된 이후 온라인 부동산 커뮤니티에서는 임대인들의 분노가 폭발했다.
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“9년이면 아이가 초등학교를 입학해 중학교를 졸업할 때까지다. 그동안 집값이 어떻게 변하든 아무 조치도 못 한다.”
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“2+2도 부담이었는데, 3+3+3이라니… 차라리 집을 팔거나 월세로 돌리겠다.”
이미 일부 임대인들은 전세 매물을 회수하거나 월세 전환을 검토하는 등 행동에 나섰다. 이는 전세 공급량을 급격히 줄여 시장 구조에 심각한 변화를 초래할 가능성이 높다.
3. 결국 피해자는 임차인?
전문가들은 이번 개정안이 ‘선의의 입법’이 오히려 임차인에게 독이 될 것이라고 입을 모은다.
“현행 2+2 제도 시행 후에도 전세 물량 감소와 보증금 상승이 나타났다. 3+3+3 체제로 전환되면 신규 임차인들이 전세를 구하지 못하거나 고가 전·월세에 내몰릴 위험이 있다.”
“9년 동안 계약이 묶이면 시세 차익을 기대하던 전세 임대인 대부분이 시장에서 이탈한다. 결국 보호받아야 할 신규 임차인이 피해를 보게 된다.”
4. 임대료 5% 상한, ‘보증금 폭등’ 부르는 역효과?
법안은 갱신 시 임대료 증액 상한을 5%로 제한한다. 언뜻 보면 임차인을 보호하는 조치 같지만, 실제로는 임대인의 선제적 보증금 인상을 유도한다.
9년 동안 전체 인상 폭이 최대 10.25%에 불과하기 때문에 임대인 입장에서는 초기 계약 시점에서 보증금을 크게 올려야만 손해를 피할 수 있다.
이런 움직임은 곧바로 전세 진입 장벽을 높여 신규 임차인의 부담을 가중시키는 결과로 이어진다.
5. 전세 시장 붕괴 시나리오?
전문가들은 이번 법안이 통과될 경우 전세 시장 붕괴의 3단계 시나리오를 경고한다.
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임대인 이탈 – 9년 계약 부담으로 전세 대신 월세 또는 매매로 전환
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전세 매물 급감 – 공급 부족으로 시장에서 전세 자체가 사라짐
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임차인 피해 확대 – 보증금 폭등 또는 월세 부담 급증
한 부동산 중개업소 관계자는 “이미 법안 소식이 알려진 뒤 전세 회수나 월세 전환 문의가 급증했다”며 “이 추세라면 전세 시장은 사실상 붕괴될 것”이라고 말했다.
6. 전세 구하기가 전쟁이 됐다?
서울 마포구에서 신혼집을 찾던 A씨(33)는 법안 발의 소식 이후 심각한 상황을 체감했다고 말한다.
“몇 달 전만 해도 전세 매물이 꽤 있었는데, 지금은 거의 없어요. 간신히 찾은 곳도 보증금이 수천만 원씩 올라 있더라고요.”
전세 시장의 ‘그림자’는 벌써 현실이 되고 있다. 임차인의 주거 안정성은커녕, 주거 불안이 심화되는 역설적인 상황이다.
7.제도 개선과 시장 유연성 확보 필요
시장 전문가들은 이번 사태를 막기 위해 다음과 같은 대안을 제시한다.
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✅ 계약갱신청구권 사용 횟수 제한을 유지하면서 갱신 기간만 점진적으로 확대
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✅ 임대인 세제 혜택 강화를 통해 전세 공급 유인
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✅ 임대차 시장 실태조사 후 지역별 차등 적용으로 시장 충격 최소화
무엇보다 중요한 것은 정책의 속도 조절이다. 법 취지가 아무리 선해도 시장 충격을 고려하지 않은 입법은 보호 대상인 임차인에게 더 큰 피해를 줄 수 있다.
8. 핵심 체크리스트: 법안 통과 전 꼭 알아야 할 것
| 체크 항목 | 내용 |
|---|---|
| 최대 거주 기간 | 9년 (3+3+3 구조) |
| 갱신 가능 횟수 | 2회 |
| 임대료 증액 상한 | 5% |
| 예상 최대 인상률 | 약 10.25% |
| 시장 영향 | 전세 매물 급감, 보증금 급등, 신규 임차인 피해 |
9. 결론: ‘선의의 입법’이 독이 되지 않으려면
이번 임대차보호법 개정안은 분명 임차인의 거주 안정성 강화라는 명분을 갖고 있다. 그러나 현실은 다르다. 공급이 사라진 시장에서 안정성은 존재하지 않는다.
지금 필요한 것은 감정이 아닌 시장 논리에 기반한 정책 조율이다. 그렇지 않으면 9년 거주 안정이 아니라 ‘9년 전세 대란’을 맞이하게 될 것이다.